Yıllardır medyada A.B.D.’de ev sahibi olan ünlüler, sanatçılar, sporcular ve hatta politikacıları görmekteyiz. Bu çoğu zaman insanların zengin olduktan sonra yapacakları ufak şımarıklıklar olarak gösterilse ve magazinsel bir anlam taşısa da, aslında Amerika’da bir gayrimenkul sahibi olmak sağlam bir yatırım. Bir çok ülkenin ve İstanbul başta olmak üzere bir kaç büyük şehir dışında Türkiye’nin de emlak piyasasının oldukça değişken olduğu göz önüne alındığında; hatta gayrimenkullerin güvenliği açısından değerlendirildiğinde, Amerika’nın sağlam emlak piyasası yatırımcılar için uygun bir ortam yaratıyor.
Özellikle 2008’deki mortgage krizi sonrası yaşanan gayrimenkul fiyatlarının A.B.D. içinde dibe vurması dünya çapında bir çok yatırımcıya inanılmaz fırsatlar yarattı ve dünya ekonomisine bir çok yeni milyoner kazandırdı. Şu an gayrimenkuldeki fiyat yükselişi dünyanın hemen her yerinde olduğu gibi Amerika’da da hızlanmaya başlamış ve haliyle zamanında gayrimenkul alan kişiler buradan kâr etmeye başlamışlardır. Ancak hala bu trene atlamak için geç değil; zira faizler oldukça düşük ve fiyatlar görünen o ki yükselmeye devam edecek.
Bu makalede A.B.D.’de gayrimenkul sahibi olmakla ilgili bilinmesi gereken teknik detayları ele aldık. Her yatırımda olduğu gibi, Amerika’da gayrimenkul alma fikri size de cazip göründüğünde sistemin nasıl işlediğini ve bir yabancı olarak yatırımınızı en güvenli şekilde nasıl gerçekleştireceğinizi bilmeniz gerekir.
Türk vatandaşları A.B.D.’de yaşıyor olmasa dahi A.B.D.’den ev alabilir mi?
Her şeyden önce unutmamalısınız ki: söz konusu dünyanın en iyi işleyen kapitalist sistemi olduğunda, parayı veren düdüğü çalıyor. Dolayısıyla dilediğiniz takdirde, gayrimenkul sahibi, daha doğrusu A.B.D.’li emlakçı ve ya emlak ofisi ile fiyatta anlaştığınız sürece siz de Amerika’da ev sahibi olabilirsiniz.
Amerika’da tapu işlemleri nasıl gerçekleşir? Orada bulunmam gerekir mi?
Amerika’da ev satın alırken en sağlıklı yöntem gayrimenkul şirketleri ile çalışmak olacaktır. Buradaki sistemi tıpkı profesyonel sporlardaki menajerlik sistemi gibi düşünebilirsiniz. Evi alan ve evi satan tarafların kendileri için tuttukları emlakçılar ve ya emlak firmaları vardır. Bu tip bir sistem içerisinde de her iki tarafın da hakkı işini iyi bilen ve sorumlulukları üst seviyede olan kişiler tarafından doğal olarak korunur. Peki siz internet çağında emlakçıya para vermeye ne gerek var diye düşünerek kendiniz hareket etmeyi düşünerseniz? Bu da elbette bir seçenektir, ancak unutmayın ki iyi yatırımlar doğru ve güvenilir süreçleri sonrasında çıkar; ve oturmuş olan sistem düşünüldüğünde gelecek getirisi yüksek olacak olan evleri emlakçısız bulmanız kolay olmayacaktır.
Peki sistemi bu sorunun altında neden anlamamız gerekti?
İşlemler emlakçılar ve ya emlak firmaları tarafından gerçekleştirildiği için eğer yaptığınız işlemlere güveniniz tamsa orada bulunmanıza gerek kalmayacaktır; ancak önemli bir yatırımı kendi gözlerinizle görmeden yapmamanızı tavsiye ederiz.
Orada bulunmanızın gerekmemesinin bir diğer sebebiyse tapu işlemlerinin ülkemizde alıştığımız şekilde devlet dairelerinde gerçekleşmiyor oluşu. A.B.D.’de bir çok işte olduğu gibi tapu işlemleri de özel “title” şirketleri tarafından gerçekleştirilir. Tüm işlemlerin yapılmasının ardından gidilen “title” şirketinde para teslimi ve tapu değiş-tokuşu; yani “closing” işlemi yapılır.
Ev bulunduktan sonra satın alma süreci nasıl gerçekleşir?
Amerika’da ev alma süreci oldukça kolay ve birazdan da anlatacağımız gibi çok güvenilirdir. Burada tek kilit nokta; daha doğrusu ayrım, evi nakit mi yoksa kredilendirme ile mi alacağınızdır. Eğer A.B.D.’de yaşamıyorsanız ve bir banka hesabınız da yoksa kredilendirmeyi Türkiye’deki bir bankadan yapmanız gerekecektir -ki bu da süreci oldukça karmaşık hale getirebilir.
Nakit satın alım yapacağınızda ise işlem kısa sürede hallolacaktır.
Alınacak evde karar kılındıktan sonra ilk adım emlakçınız aracılığıyla sizin seçeceğiniz bir denetimci tarafından evin iç denetim; yani “inspection“ının yapılmasıdır. Bu aslında çoğu zaman sizin lehinize işleyecek olan bir adımdır. Bu aşamada denetimci evi kapı kollarına kadar inceleyerek size oldukça uzun bir rapor sunar ve denetimcinin bulduğu eksiklikler ya da ev sahibinin beyanındaki hatalar size ilk etapta anlaştığınız fiyat üzerinde son bir pazarlık yapma imkanı tanır.
Bu aşamadan sonra evin tam yerinin tespiti için yapılması gereken “survey” aşaması gelir. Burada da yine sizin emlakçınız aracılığıyla seçeceğiniz bir memur evin tam yerini tespit eder tapuya o şekilde kaydını sağlar. Bu aşamada çoğunlukla sorun yaşanmamaktadır ve prosedüreldir.
Tüm bunların ardından “appraisal” aşaması gelir. Burada da banka tarafından evin gerçek değerinin tespiti yapılır. Bu aşama daha çok banka ile sizin aranızdaki ilişki için gereklidir. Eğer A.B.D.’deki bir bankadan kredi alıyorsanız banka sizin başvuru yaptığınız miktar ile evin gerçek değeri arasında bir karşılaştırma yapıp kredinizin çıkıp çıkmamasına karar verecektir.
Son aşama ise az önce bahsettiğimiz “closing“; yani evin satın alımının gerçekleşmesi aşamsıdır.
Özetle, özellikle nakit alı yapacağınızda A.B.D.’de ev almak çok basit bir süreçtir.
Ev alırken hangi belgeler gerekir?
Amerika’da ev alırken ibraz etmeniz gereken belgeler evin bedelini ne şekilde ödeyeceğinize göre değişmektedir. Eğer nakit ödeme yapacaksanız, yalnızca pasaportunuzun fotokopisi yeterlidir.
Ancak evi kredi/mortgage ile alacaksanız çok daha fazla belgeye ihtiyaç vardır. Bu belgeler eyaletten eyalete ve krediyi alacağınız bankalara göre değişiklik gösterir; fakat genel itibariyle tıpkı ülkemizde yükü miktarda kredi istenirken talep edilen belgeler gibi düşünebilirsiniz. Bu belgeler sizin finansal durumunuz hakkında bankaya ve ev sahibine kanıtlar sunma amaçlı olacaktır.
A.B.D.’de ev alırken nelere dikkat edilmeli?
A.B.D.’de ev almak bir yatırım olarak mantıklı olsa da dikkat edilmesi gereken çok fazla husus vardır; aksi halde bu yatırımın astarı yüzünden pahalıya gelebilir. Her şeyden önce şunu bilmelisiniz ki A.B.D.’de ev sahibi olmak ülkemizde ev sahibi olmaya göre daha büyük sorumluluklar ve maddi yükümlülükler getirir.
A.B.D.’de satın alacağınız evin yüksek ihtimalle müstakil bir ev olacağı düşünüldüğünde, evin arazisi içerisinde gerçekleşen her şeyden sizin de sorumlu tutulacağınızı belirtmemiz gerek. Bu sizin özen göstermediğiniz bir zamanda bahçenizde açılmış olan bir çukur ya da deliğe ayağı takılarak düşen bir çocuğun bacağının kırılmasından sizin sorumlu tutulabileceğiniz anlamına geliyor. Dolayısıyla evinizin bakımı konusunda oldukça hassas olmalısınız. Buna ek olarak, A.B.D.’de işçiler ve emek ile çalışan kişilerin saatlik ücretleri ülkemizdekinin aksine oldukça fazladır. Yani evinizde oluşacak bir elektrik arızasında beklediğinizden çok daha fazla meblağları ödemeniz gerekebilir.
Amerika’da vergi kanunları eyaletler arasında farklılıklar gösterir. Ayrıca evlerin de özelliklerine, büyüklüklerine göre ödeyeceğiniz yıllık vergiler tahmininizden çok olabilir. Dolayısıyla iyi bir emlakçı/emlak firmasıyla çalışıp, beğendiğiniz evler hakkında da bilgi alırken bu konuyu sormayı unutmamanız önemlidir. Beklemediğiniz bir şekilde yatırımınız size aylık yüksek masraflara sebep olabilir.
Bunlar dışındaki değerlendirmeler genel itibariyle yatırımınız başarılı olması için gereken maddeler olarak düşünülebilir. Evin konumu, kaç odalı olduğu, sosyal alanları, bulunduğu muhit gibi özellikler elbette yatırımın sonu için önemlidir.
A.B.D.’de alınan ev kiraya verilebilir mi?
Amerika’da ev alma yatırımını yalnızca yıllar sonra değeri yükselen bir gayrimenkulu satmak olarak düşünmek hata olur. Kira/Evin Değeri dengesi daha düşük olan; yani evin değerine göre daha yüksek kiraların talep edildiği bir yer olan A.B.D.’de evinizi kiraya vermek de iyi bir seçenektir. Ancak ev tutarken bir emlakçı tutma zorunluluğunuz olmasa da evinizi kiraya vermek için bu zorunluluğa sahipsinizdir. Dolayısıyla yine bu işlemler sırasında da A.B.D.’de bulunmanıza dahi gerek yoktur. Sizi temsil edecek olan emlakçı ya da emlak firması sizin uygun gördüğünüz kişilere evinizi kiraya verme işlemlerini tamamlayabilir.
Bu yazı amerikadabugun.com ekibi tarafından hazırlanmıştır. Direk alıntılarda kaynak belirtmeniz gerekir.
